2011-06-23 23:05

——孙某与东吴房屋开发有限公司商品房预售合同纠纷案评析

作者 姜周健

1、 基本案情

东吴房屋开发有限公司（化名，以下简称“东吴房开”）在预售“东吴大厦”商品房时，在其广告和宣传资料中允诺如下内容：1、主楼高15层；2、配进口豪华电梯；3、绿化率高达25%；4、大厦前设广场、喷水池、雕塑小品；5、屋顶开辟空中花园。其中配置两台进口电梯还被载入《东吴大厦商品房预售合同书》。孙某基于对上述说明和允诺的信赖，并在此基础上权衡房屋价格，遂决定购入该住宅并支付价款。但孙某入住之后，发现东吴房开根本没有信守其原先的允诺：1、主楼被擅自加高至17层，于是小区容积率从原定的3.58被提高4.533%至3.75%，由此分户土地使用面积被减少约9.5%；2、电梯仅安装了两台国产电梯，而不是原设计的进口三菱P15—CO—1.75型电梯；3、绿化地明显不足，仅为18.4%；4、所谓屋顶花园、喷水池、雕塑小品在小区内根本无迹可寻。于是，孙某依法申请仲裁，要求东吴房开履行合同，并提出五项具体仲裁请求，其中包括更换进口电梯、增设景观、赔偿损失。

2、 争议焦点

（1） 本案商品房预售合同中是否含有仲裁条款。

（2） 东吴房开是否需要更换进口电梯，增加景观建筑。

（3） 孙某请求赔偿是否有法律依据。

3、 双方观点及主要辩论意见

东吴房开认为，《商品房预售合同》文本仅四页，并无两个附件，无仲裁条款，无进口电梯约定。对孙某提出的仲裁条款及仲裁委的管辖保留异议的权利。孙某请求中除因容积率提高要求赔偿外，其他请求均属公用设施，孙某申请仲裁的主体不符。设计变更加层已告知孙某，并经有关部门批准，孙某请求赔偿无法律依据。设计没有标明是三菱电梯，要求更换电梯的理由不成立。物业已经验收合格，孙某要求绿化率达到25%没有依据。孙某要求开辟屋顶空中花园、设置喷水池、雕塑等景观建筑的请求没有理由，这些设施不纳入房价，不影响孙某的权利。

孙某认为，本案商品房预售合同附有含仲裁条款的二个附页，东吴房开辩称无仲裁条款无附页违背诚实信用原则和公平原则。孙某于东吴房开所签商品房预售合同，乃是由东吴房开提供的格式合同。该格式合同共计6页，第1—4页冠名《商品房预售合同》，签字栏设在第4页，第5页为《高层公寓住宅建筑标准与设施》，其中第8条明确规定设二台进口电梯，第6页为《商品房预售合同补充条款》，其中第4条明确规定争议由长江仲裁委（化名）仲裁。理由如下：

（1） 房管档案有6页本合同保存，且有附页被撕毁的事实：孙某提供无附页的合同后，鉴于孙某的原件已在办产权证时被房管部门收存，故孙某在举证期限内即申请仲裁委向留存房产管理局办理产权证的档案部门核对取证。仲裁委已从房管局档案科取得小区其他住户的6页本《商品房预售合同》，而令人惊奇的是，留存房管局的部分档案出现明显的撕页痕迹，撕页位置恰在合同第4页之后，这说明了有人为地移去了两个附页，而本案这两个附页存在，作为格式合同条款，诸住户合同打印条款部分的内容应当一致。

（2） 合同本身有援引条款；合同第二页第六条载明“房屋建筑标准（详细说明附后）”，这足以证实合同本来就有附页。

（3） 本案商品房预售合同为格式合同：查对各住户合同文本，除填空部分不同外，其余打印条款内容完全一致，明显属于为重复使用而预先拟定的条款，既然已证实小区部分住户的合同是六页本的，那么整个小区合同作为格式合同应当是一样的。

（4） 如小区诸住户合同基本条件不一致，违背合适合同的公平原则：《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。而如果小区部分住户是6页本，含有2页的附加条件，而另外住户仅有4页，则对同一小区的住户交房的标准不一致，尤其是公用配套部分不一致，意味着开发商对小区住户承担不一致的交房条件，对部分购房户承担义务标准低一些，这明显违背公平原则，侵害部分住户利益。

四、仲裁庭说理评判

（1） 关于商品房预售合同效力及其内容

孙某提供的商品房预售合同系本庭从市房产管理局档案室调取的文本，具有真实性、合法性。其补充条款中关于由本仲裁委仲裁的约定有效，本庭有管辖权；其合同附件高层公寓住宅建筑标准与设施系合同第六条约定的附件，其中关于二台进口电梯的规定对双方均具有法律约束力。东吴房开提供的商品房预售合同也具有真实性、合法性，但合同书后没有补充条款，没有合同第六条约定的房屋建筑标准，内容有一定的缺陷，应以孙某提供的合同为准。

（2） 关于商品房预售广告、宣传资料及其内容

东吴房开对孙某出示的商品房预售广告、宣传资料真实性没有异议，但认为没有散发给购房户，是部分购房户自己从东吴房开处拿去的。仲裁庭认为，本案印制的商品房预售广告、宣传资料目的就是散发给购房户，购房户自己从东吴房开处拿去与东吴房开散发给购房户的法律后果并无差异，其中关于主楼高15层、配进口豪华电梯，大厦前设喷水池、屋顶开辟空中花园、绿化率达25%的宣传资料有文字和图案，内容具体明确，应视为要约，虽然上述宣传内容未载入商品房预售合同，也应视为合同内容，当事人违法的应承担违约责任。但是孙某提供的1997年5月26日审批的总平面图注明绿地率为18.4%，孙某应为明知并已在商品房预售合同订立时予以接受，宣传资料中的雕塑由于没有图案其内容不予认定为具体明确，尚属于要约邀请。

（3） 关于加层的损失赔偿

东吴房开在建设中将主楼15层加高至17层，建筑面积从30786平方米增加到32243平方米，容积率从3.58提高到3.75，孙某的土地使用权面积减少1.2787平方米。东吴房开应当赔偿容积率提高居住品质降低的损失及土地使用权面积减少的损失。土地使用权面积减少损失可按出让土地平方单价计算，容积率提高的损失赔偿由于没有明确的计算依据，仲裁庭酌情予以考虑。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定裁决如下：

1. 东吴房开东吴公司更换大厦5号楼的二台电梯为进口电梯。

2. 东吴房开东吴公司按预售宣传资料允（文字及图案）建成喷水池和屋顶空中花园。

3. 东吴房开东吴公司赔偿孙某土地使用面积减少损失人民币2887.98元和容积率提高损失人民币5000元。

五、作者评述

本案在取证上难度很大，东吴房开为了达到非法目的，在涉案商品房预售合同上作了手脚。孙某提供的商品房预售合同，共计6页，签字栏设在第4页，第5页为《高层公寓住宅建筑标准与设施》，其中第8条规定设两台进口电梯；第6页为《商品房预售合同补充条款》，其中第4条规定争议由长江仲裁委员会仲裁。由于孙某在办理产权证书时，原件均由东吴房开收回，或交给房产管理部门备案。孙某留着的仅是复印件，于是，东吴房开就抓住孙某不持有合同原件这一事实，出示自己持有的经过公证处公证的一份合同，认为涉案合同原件仅四页，声称无两个附件、无仲裁条款、无进口电梯约定。为此，作者作为本案的代理人向房产管理部门调查取证。但蹊跷的是，房管部门的备案合同也只有4页，仔细检查，发现留下明显的撕毁痕迹，同时没有找到孙某的备案合同，对此，房管档案室负责人也无法作出合理的解释。孙某陈述，在购房时明明签下的合同是6页，且孙某持有的复印件也是6页，怎么一夜之间全成了4页？为了对当事人负责，代理人通过仲裁庭向房管部门进行调查，结果孙某这份备案合同被找到了，且是完整的6页。至此，仲裁庭确认了这份房管备案合同效力。这份合同的确认，对于孙某其它几项请求打下了基础。最终，仲裁庭依据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”做出了有利于孙某的裁决。

应该说，这一裁决非常经典。据了解，将房地产开发商广告宣传作为要约，且业主申请请求基本被采纳，并在仲裁裁决书中得到充分体现，在年期间，在我国司法实务中并不多见。其对于那些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将起到警示作用。

六、引用的法律法规、司法解释、地方性规范性文件

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。