司法拍卖工业园区厂房的竞拍人资格焉能受地方管委会的意志所限
——王某执行复议纠纷案办案札记
申请执行人潘某与被执行人某鞋业公司执行案件，执行法院于2022年12月在淘宝网司法拍卖网络平台发布公告，依法拍卖被执行人某鞋业公司名下涉案工业厂房。
该标的物拍卖页面“拍品介绍”第（4）部分特殊说明第3点用红色字体特别注明：
买受人应在竞拍前向当地经济开发区管理委员会咨询是否具备入园条件，如因买受人资格不符合规定影响拍卖标的物权属过户，由买受人自行承担责任载明。
并提醒：
竞买人应就买受人资格问题自行向相关部门进行了解,由此产生的风险应自行承担。
同时，该院将当地管委会《复函》作为附件予以展示。该函第三点载明：
若司法拍卖，需根据某区《实施办法》第一条规定：鞋都产业园区主导为鞋类制成品及技术含量较高或行业领先的相关产业的企业，重点发展鞋革制品业及其配套产业制造业，积极发展现代物流产业项目以及设计、展示、交易等生产型服务业，入驻鞋都产业园区的产业项目，需符合规定的项目准入条件，全部实行准入审核，并与园区管委会签订入驻协议。
同时根据某区《办法》第三条第二点规定：对工业用地（厂房）司法拍卖，参与竞拍者必须为亩均税收40万元以上的工业企业，且符合片区产业定位。”……
另拍卖页面“竞买须知”第五点载明：
凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加。与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任。……
拍卖结束后，当地管委会出具了《关于司法处置工业用地准入条件的函》，载明：
本经开范围司法处置工业用地的准入条件为：一、参加竞买主体必须为符合片区产业导向的企业，不得以个人作为竞买主体办理相关手续，并由我委进行项目准入审核。……
王某在拍卖前缴纳了保证金1000万元，并在拍卖过程中以7800余万元的最高价竞得涉案厂房。后王某向执行法院缴纳了剩余6800余万元款项，该院出具了相应的《拍卖成交确认书》。
后申请执行人向执行法院提出执行异议要求撤销拍卖行为及出具的《拍卖成交确认书》，执行法院以拍卖公告已明确限制了自然人参与竞买，当地管委会《复函》规定了亩均税收40万元以上的工业企业的入园条件可视为房产所在地的限购政策，认定王某不具备买受人资格而撤销了拍卖行为。
故王某委托本所童洪锡、沈志超律师申请复议。
拍卖公告中当地管委会就入园条件的要求是否能够限制自然人参与竞买，即王某是否具备买受人资格。
1.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称：《司法拍卖规定》）第三十一条第（四）款规定：
买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的，当事人、利害关系人可以提出异议请求撤销司法拍卖。
《司法拍卖规定》第十四条第（一）款亦明确规定：
竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。
即王某是否具备买受人资格，应当以法律、行政法规、司法解释之规定为准，法院的拍卖公告和管委会及其辖区内工业园区的主管部门均无权限定网络司法拍卖买受人的竞买资格。
2.《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第一条规定：
人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
属于北上广等城市政府在一定历史情况下出台的房地产限购政策所作的司法解释，皆在统一执法尺度。在地方政府限购规定下，不具备购买资格的自然人和法人不能参与该类房屋的竞买有司法解释可依。而本案地方产业园区工业厂房的司法拍卖，当地政府没有出台此类工业厂房限购政策，当地的管委会又不具备制定限购政策的职权。即本案不存在适用《房产竞买人资格规定》第一条规定的要件事实。执行法院用“案涉《复函》中关于竞买人资格限制，‘可视为’涉案房产所在地的限购政策”，并不属于合法、合逻辑的涵摄过程，存在目的性扩张的错误。
3.当地管委会“入园条件”要求须为企业入驻园区，属于政府部门在履行选商引资行政职责时的调控手段，并不具有法律、行政法规层面的效力。而司法拍卖作为一种司法行为不同于政府行为，人民法院对执行财产进行拍卖、变卖，属于执行程序中对具体案涉财产的处置行为，不能将园区产业业态控制、亩均税收指标这一入园经营要求与不动产物权权属转移相等同。
某市中级人民法院确认了王某的竞买行为有效并撤销了执行法院的执行裁定。
申请执行人潘某及被执行人某鞋业公司均不服复议裁定，又向某省高级人民法院进行申诉提出监督申请。省高级人民法院经办法官到当地实地走访调查，并对相关当事人进行询问沟通，后申诉人自愿撤回执行监督申请。
现王某已就上述工业厂房办理了产权过户登记手续。
撰文 沈志超
主办律师
高级合 伙 人
童洪锡
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联系方式
国家一级律师，浙江嘉瑞成律师事务所党总支书记。曾任温州市第十届至第十三届人大代表、市人大常委会城建环保委员会委员、法治委员会委员。现兼任全国律协律师文化建设和职业道德建设委员会委员、浙江省行政立法专家、温州市委法律顾问、温州市人民政府立法专家、温州市金融风险防控法学研究会会长、温州医科大学客座教授等。
荣获全国律师行业优秀党员、浙江省优秀律师、温州市十佳律师、温州市优秀仲裁员等荣誉。著有《法解文史》、《中共历史上的红色律师》等。
合伙 人
沈志超
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浙江省法学会工程建设法学研究会理事、温州市法学会金融风险防控法学研究会常务理事、温州市农村土地仲裁委员会仲裁员，温州市律师协会行政专业委员会、建设工程专业委员会委员，温州市房地产行业人民调解委员会调解员。
执业多年以来，陆续为温州市鹿城区人民政府、温州市鹿城区人民政府滨江街道办事处、温州市瓯海区人民政府娄桥街道办事处、浙江温州甬台温高速公路有限公司、温州理工学院、温州大小门岛投资开发有限公司、温州滨海职业教育中心等单位提供过相关法律服务。
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