导言

「嘉瑞成抗疫公益法律咨询服务团」在本篇将从出租方视角，为您解读新冠疫情下小微园、文创园房屋租赁合同的履行应对。

在谈租赁合同履行应对策略之前，我们先来明确新冠肺炎疫情的法律定性。

2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人臧铁伟明确表示：“因疫情防控不能履行合同的属于不可抗力”。

（一）何谓“不可抗力”？

根据《中华人民共和国合同法》第117条及《中华人民共和国民法总则》第180条的规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

（二）适用“不可抗力”的法律后果如何？

根据我国民法总则及合同法对于“不可抗力”的相关约定，在发生本次疫情——“不可抗力”的情况下将可能产生以下几种法律后果：

1.  责任部分或全部免除：因疫情爆发导致不能履行合同的，根据不可抗力的影响，将对部分或者全部责任予以免除。

2.  单方解除合同：因疫情爆发导致合同完全无法履行的，或者不能实现合同目的，可依法行使解除权。

故合同当事人可依据本次疫情的严重程度，按照“不可抗力”主张免除部分或者全部责任，或提起合同解除权亦或主张合同约定的其他法律后果。

（一）商业租赁关系中的承租方主张减免租金是否合理？

从商业租赁关系的角度来看出租方和承租方的在租赁合同中义务相对性，即出租方为承租方提供租赁场地进行使用，承租方按时足额缴纳租金及其他相应费用。但受本次疫情影响，多家企业因无法正常开展生产经营活动而暂停营业、延期复工并产生较大的经济损失，据此作为承租方是否可以以本次疫情为“不可抗力”而主张要求出租方对其租金进行减免？

从本次新冠疫情下的政策方面来看，虽然 2020年2月5日浙江省就本次疫情防控下为支持小微企业渡过难关所出台的17条政策意见中明确提出要“减免小微企业房租”。但该政策仅针对承租国有资产类经营用房的小微企业实施具体的租金减免情况——“承租国有资产类经营用房的小微企业自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。”对于租用其他经营用房的，该政策只提出“鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决。” 因此从目前的政策情况分析，对于承租非国有资产类经营用房的文创园、工业园等小微企业仅属于鼓励性政策，其不具有法律效力上的必然义务和强制性。

此外，基于上述对于“不可抗力”的探讨，笔者认为虽然疫情防控所产生的合同履行障碍已被认定为“不可抗力”事件，但为实现不可抗力的法律后果，实践中还会对企业是否达到因受到本次疫情影响而无丧失支付租金能力或长期无法使用租赁房屋等程度予以考量。因此承租方仅以“不可抗力”为由请求减免租金在司法认定上并不具有充足的法律依据。参考2003年“非典”疫情情况下的相关司法判例，在司法实践中各地法院对疫情期间提出适用“不可抗力”以减免租金的主张也存在不同的判决结果。

（二）在承租方提出减免租金时，出租方的应对策略

综上所述，鉴于本次疫情的突发性和特殊性，若承租方提出减免租金的请求时，笔者认为出租方应当充分了解事实并结合现状，在友好沟通的基础上兼顾双方共同利益、有针对性地制定相应的方案和对策。

1.  进行充分沟通、了解基本事实

 (1)  确认关于企业延期复工等情况的相关政策：由于不同地区、不同业态的商户所要求的延期复工时间均存在一定的差异性，故出租方应当根据体商户的具体情况针对性去地了解当地相关政策的规定。

 (2)  确认承租方实际运营情况：对于承租方是否可以“减免租金”的问题，在理论和实践中都被认为十分关键的一点即“在新冠疫情下仍进行交纳租金是否公平”。因此，出租方在该特殊时期内对于实际商户的经营情况、收益、税缴、损失等情况的确认是十分有必要的。

 (3)  确认出租方是否已存在违约情况：根据《合同法》第117条的规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该条意味着一方当事人在新冠疫情发生前已经延迟履行的，不能以“不可抗力”事件为由要求免除责任，而仍然应当按照合同的约定承担违约责任。

 (4)  确认是否存在以“减免租金”为由实为“赚差价”的行为：租赁关系中，二房东具有承租方和出租方的双重身份，其本身具有向业主提出减免租金的权利。但实践中曾曝光某些“二房东”对业主的租金减免福利进行隐瞒，未将该优惠措施惠及次承租方。因此实践中，对于存在二房东的情况下还应特别留意上述风险。

2.  对租赁合同相关内容进行审核

 (1)  审查租赁合同的签订时间：如果合同订立时已经预见到新冠疫情可能会发生或在新冠疫情爆发后签订合同的，则新冠疫情将不对该合同构成“不可抗力”。

 (2)  审查租赁合同的签订内容：如果合同中对本次疫情等不可抗力事件的处理方式、损失承担等问题已明确的，应当优先参考合同相关条款内容予以适用。

3.  为不同的企业制定灵活的租金减免方式

在新冠疫情爆发的特殊期间，可以看到万达商管集团、凯德集团、保利地产等纷纷宣布对有关商户实施一定的减租方案。该行为一方面获得广大商户的点赞和支持，但同时又有一些反对的声音认为这将经济损失压力和风险转移给了出租方且违反了商业和契约精神。因此，笔者认为出租方可以参考各地政府相关减免租金的政策以及其他企业（出租方）减租方案，再根据自身情况以及商户具体运营等情况制定灵活的应对策略，同时可考虑采取“延缓交租”或根据实际承租期限制定相应减租期限等措施。

4.  应当关注法律法规及相关政策的实时更新情况

由于本次疫情的突发性，导致实务中出现大量问题需要新的法律政策予以明确。因此，出租方及各企业应当实时关注该时期内的法律法规、司法解释、政策等法律文件的更新情况，确有必要时应及时寻找律师或法律顾问团队进行沟通，以获得专业的法律咨询意见。