导言

为防控新型冠状病毒疫情，温州政府出台了严格的管控措施，企业复工期限未有定数。疫情对企业的生产经营造成严重影响，包括劳动用工、合同管理、刑事风险等等。「嘉瑞成抗疫公益法律咨询服务团」与大家分享疫情之下房地产企业合同管理的相关法律知识，供各房地产企业参考。

1.  因新型冠状病毒肺炎疫情影响导致合同不能履行，是否可免责？

答：因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，根据疫情的影响，部分或全部免除责任，但疫情系在合同成立以前或当事人迟延履行后发生的，不能免除责任。

2.  因新型冠状病毒肺炎疫情影响导致合同不能履行，对合同应如何处理？

答：疫情导致合同义务不能履行的情况可分为合同全部不能履行、合同部分不能履行及合同暂时不能履行三种，对合同全部不能履行的，当事人应按照《合同法》的规定，及时以书面方式通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，或由当事人协商一致解除合同。被通知一方如有异议，应在收到解除通知之日起三个月内向法院起诉主张异议。对合同部分不能履行或暂时不能履行的，当事人可协商变更合同，约定延期履行或部分履行。

3.  房地产企业可否基于新型冠状病毒肺炎疫情的影响而延期交房、延期办理不动产权证？

答：虽然此次疫情的影响在法律上属于不可抗力事件，但其对具体商品房预售合同的履行是否构成不可抗力免责事由，还应当根据个案具体分析。

如商品房预售合同约定的交房或办证的时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内或者晚于延长假期、延迟复工期限，企业因严格执行政府出台的强制性的延长假期、延迟复工规定而延期交房或延期办证的，原则上房地产企业可按延长假期、延迟复工的期间主张相应顺延交房或办证日期；房地产企业在疫情持续期间受到了如施工单位人员因确诊或疑似新型肺炎导致其他工人隔离、施工现场封闭、政府部门要求停工；房地产企业、施工单位的劳动者多为湖北籍员工因受交通管制影响而无法及时返工造成企业无法正常运转；工程所必须的设备、原材料供应商受政府管制影响无法按期到货导致工期延误等原因造成无法按期交房的，房地产企业可主张顺延交房日期，并可免除部分或全部责任；

4.  房地产企业在疫情持续期间对于商品房预售合同的履行应采取哪些应对措施？

答：第一，组织专门人员对所有楼盘的商品房买卖合同约定的交房和办证时间以及目前各个楼盘工程施工进展、商品房预售登记、竣工验收以及备案、房屋交付和办证计划等情况进行梳理、分类、对比，形成系列资料，并分析商品房交付、办证是否存在逾期风险。

第二，应做好相关证据的搜集和留存工作，如政府、住建部门、疫情防控指挥部等相关部门发布疫情报告、停工或延迟复工通知、人员或场所管控措施等相关证据，以免发生举证不能。

5.  疫情导致潜在未签约客户流失或已签约客户履约存在障碍问题如何应对？

答：鉴于疫情防控要求，房地产企业与潜在客户进行合同面签或已签约客户付款、办理银行抵押贷款等环节均可能存在障碍，在书面法律文书往来或签订存障碍的情况下，房地产开发企业可充分利用各类通讯手段及时与客户进行沟通，如确因疫情原因导致无法履约，则双方协商确定后续履约时间等具体事宜。在此过程中，房地产开发企业应关注以下几点：（1）采取安全有效的通讯方式进行沟通，确保数据及信息内容安全，并保留好原始载体；（2）核实确认相对方身份信息及其真实意思表示，可参照银行等金融机构办理线上业务时采取的身份等信息核实方式，以视频等方式予以确认；（3）及时固定证据，妥善保存沟通交流过程中形成的各类证明材料。

6.  受疫情影响，企业面临较大压力，银行贷款能否延期偿还？

答：银保监会于2020年1月26日发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》其中明确提出，对于受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但暂时受困的企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。对于企业能否延期偿还银行借款，银保监会并未进行规定，而是将决定权留给了贷款主体，即各大银行本身。

因此，能否延期偿还银行贷款，还需要看贷款银行是否具有相应优惠措施。若经核实无优惠措施的，我们建议应按照合同约定的期限与方式还款，以免承担违约责任。

7.  对于经营性用房（如餐厅、酒店等）的租赁，因疫情导致无法正常经营或营业额大幅下滑，承租方是否可以要求不支付或者少支付租金？

答：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组于2020年2月5日发布的《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》第7条规定，“7.减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决”。