2016年12月，某公司（以下称“甲公司”）因向A商业银行贷款2亿元，并提供其名下的某商场600多套商铺作为抵押，抵押物面积共计约3万平方米，抵押物分别位于商场的一、四层、五层，最高额抵押本金余额为20800元，并由乙公司提供最高金额为6060万元的保证。因经营不善加诸金融危机的影响，该公司无法按时还本付息。为加快不良贷款处置进程，挽回金融资产损失，A商业银行立即对甲公司提起诉讼。

2020年7月，温州市中级人民法院作出一审生效判决。因生效后被执行人未予按期还款，2020年8月，A商业银行即向温州市中级人民法院提起强制执行。

截止至2020年8月20日，借款人甲公司在A商业银行贷款余额本金20800万元，利息、逾期利息、复利合计约2864万元，本息总计约23664万元。 

（一）案件的执行难点

本案执行难点主要在于抵押物数量多，涉及承租人众多，可能会产生社会维稳问题等。

本案涉案抵押物众多，为600多套商铺，抵押人将抵押房产租赁给某市场管理公司，租赁合同明确该市场管理公司具有转租权，执行阶段，大部分抵押物已被转租给不同承租人，抵押物所在的市场仍在正常经营。虽本案抵押物的抵押权设立在先，但法院在执行过程中需对全盘考虑全局，妥善处置现有的承租户，若不妥善处理将会对社会稳定造成不良影响。

（二）案件的执行经过

案件进入执行阶段后，经办律师经过对案件的梳理，认为本案的执行的重点，在于两部分：一为对抵押商铺的拍卖；二为保证人乙公司的财产查控。

对此，经办律师立即着手调查抵押商铺的租赁情况，为后一步的执行做好充分的准备；同时，向法院申请开具对乙公司的财产调查令，全面排查乙公司的资产。

2020年12月，经办律师前往抵押现场，对于现场的200多户小业主，逐户查清租赁，通过2天的现场搜集与记录，将200多户小业主的租赁合同，以及租金支付情况查清，并告知他们携带原件提交法院做执行笔录。

2020年12月，法院就抵押物移交评估，评估价10000万元，考虑到商业地产每层价格不同，评估公司对每层的均价进行评估。

2021年1月，我方查清乙公司在中国证券登记结算账户拥有对某商业银行等享有股权的上市银行的股权（该上市银行的股权在其他银行已经办理了质押贷款，余额已无残值）。但考虑到该质押股权在其他银行的贷款尚未逾期，查封能对其转贷达到一定的震慑效果，促使其承担保证责任。法院对乙公司名下的上述某商业银行股权等进行查封。

2021年2月，抵押物业主代表携带租赁合同原件，前往法院就抵押物的租赁情况，签署笔录，对抵押物的租赁情况以及租金支付情况进行确认。

2021年3月，在法院的全力执行下，A公司名下的600多套抵押物顺利予以挂拍并一拍即拍卖成交，成功挽回国有金融资产约8000万元，为A商业银行不良清收取得良好的效果。

目前，对于保证人乙公司的执行，也仍在执行过程中。 

（一）诉讼阶段做好保全工作

律师团队代理本案后立即向法院提起诉讼，依据多年来办理不良资产清收处置的经验，代理人清楚金融借款纠纷类的案件办理，诉讼仅是为最终实现债权清收的第一步，在诉讼阶段必须要为后续的执行打好基础铺好路。

因此，在向法院提起诉讼后，经办律师立即着手对债务人及担保人名下的资产进行调查，并申请对本案的大部分抵押物及保证人名下部分有价值的资料进行保全。保全目的有三：一为取得抵押物的首封权；二为促使债务人、担保人能与银行主动协商，为后续调解创造有利条件；三为有效查控债务人、保证人名下资产，为后续执行作准备。

（二）律师执行阶段的工作及思考

1.查询涉案资产

执行案件受理后，经办律师积极协助法院查找被执行人的财产线索，在发现被执行人财产后及时取证并向执行经办人报告，以便法院第一时间对被执行人的资产进行查控，并对抵押物及其它有效资产予以查封，确保了资产的顺利处置。

2.厘清资产现状

本案抵押物数量众多，并存在租赁，涉及众多二手承租、转租等复杂情况，若不妥善处置将可能引起社会群体性事件，造成社会维稳问题，需第一时间有重点、有针对性地查清抵押物的租赁情况。在案件受理后，经办律师积极配合法院，通过双方当事人途径，及时与承租人实现有效沟通，最终协助法院依法查明现有资产的占有使用、租赁情况，为后续的执行拍卖做好了准备。

3.建议最优拍卖方式

资产的处置方式选择也将对后续资产能否顺利处置有重大影响。

例如，本案的抵押物体量大，且绝大多数商铺业已出租，情况复杂,涉及到债权人、抵押人、承租人等各方利益。律师配合法院对抵押物整体拍卖、分层拍卖或按套拍卖三种执行方案进行了风险与效益的分别评估，最终考虑到目前市场仍在正常有序经营，抵押人将抵押物进行了整合装修后由不同的主体承租，若按套拍卖不利于整体权利顺利交接且破坏商铺的一致性，会扰乱商铺现有经营秩序，损害抵押物整体价值。同时，综合考虑到抵押物地理位置优越，坐落于当地商业中心，交通便利，市场成立之初也是当地重点建设项目，仅因抵押人经营不善，导致市场不景气，在与法院协商后达成统一：若有潜在投资人能统一竞买，对市场进行良好运作后，可盘活该资产实现效益最大化，同时也有利于带动当地经济的发展。

最终，在充分进行前期市场的调研工作，充分保障各方权利人合法利益和确保市场的正常经营活力的考虑下，法院决定采取对抵押物进行分层带租拍卖。

（三）律师执行阶段的办案启示

1.发挥律师在执行过程中对被执行人财产的查找与查控的积极作用

律师在执行过程应及时跟进对被执行人财产的查找与查控，关注法院执行立案后的执行查控情况的同时，积极协助人民法院查找、发现被执行人财产线索，弥补法院查控系统可能存在的查控漏洞，必要时申请法院签发调查令，由律师前往调查被执行的财产状况和线索。

2.发挥律师在执行过程中处置财产的作用

本案的执行过程中，律师需积极配合法院查明拟变价财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项，积极助力法院执行工作的顺利进行。

综上，在不良债权清收案件办案过程中，律师从诉讼伊始就需整体考虑案件的诉讼、执行的各方面环节，根据具体案情积极主动与法院、当事人、对方当事人等各方进行沟通，做好前期的调查、沟通等工作，不但能为法院节约大量时间及司法资源，也将极大推动案件的顺利执行，为当事人争取最大的利益。